Loi Duflot

Quels sont les contribuables concernés par la loi Duflot ?

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Le nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif Duflot présente une réduction d'impôt plutôt conséquente de 18% du prix de revient du logement étalée équitablement sur 9 ans. Quels sont donc les contribuables pour lesquels la réduction d'impôt va être particulièrement bien étudiée ? Autrement dit, à partir de quelle imposition annuelle est-il judicieux de considérer un investissement en loi Duflot ? Car outre les aspects liés au rendement locatif (nous avons vu que grâce au coefficient multiplicateur il était possible de maintenir une bonne rentabilité locative, en particulier sur les logements de petite surface), acheter un logement en loi Duflot pour défiscaliser peut, dans certains cas, ne pas être optimisé d'un point de vue fiscal, et dans ce cas d'autres dispositifs apparaîtraient plus adaptés. Voyons donc les motifs liés à l'optimisation fiscale et les contraintes liées à la loi Duflot.

Tout d'abord, il est important de noter que l'introduction de la loi Duflot à coïncidé avec des modifications importantes par rapport au dispositif Scellier auquel elle a succédé. En particulier, la suppression du report de réduction d'impôt non utilisé dans le cas ou la réduction d'impôt obtenue grâce à l'investissement venaient, une année donnée, à dépasser l'impôt du contribuable. Dans ce cas et avec la loi Scellier, l'excédent pouvait être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes. Ce n'est plus possible avec la loi Duflot (voir notre article sur le sujet). Dès lors, inutile de sur-investir, il convient de bien calibrer le montant de son investissement en fonction de son imposition.

Ensuite, compte tenu du taux de la réduction d'impôt Duflot (18% sur 9 ans soit 2% par an du prix de revient du logement), du plafonnement de la réduction d'impôt (prix de revient du logement retenu dans la limite de 300.000 euros) mais aussi du prix des logements, il faut donc un minimum d'imposition annuelle pour ne pas perdre la réduction d'impôt qui serait excédentaire.

En clair, la loi Duflot est plutôt adaptée à ceux qui paient entre 3.000 et 6.000 euros d'impôt par an. Et pour ceux dont l'impôt dépasse 6.000 euros par an, inutile d'investir dans un logement donc le prix de revient dépasse 300.000 euros.

Le petit tableau ci-après vous permettra de bien faire la relation entre imposition annuelle, prix de revient du logement et typologie de logement envisageable.

Imposition

annuelle

Prix de revient du logement

(frais de notaire inclus)

Probabilité de trouver un logement, typologie et zone
1.000 € 50.000 € Improbable même en zone B2
2.000 € 100.000 € Possibilité d'un studio en zone B2
3.000 € 150.000 € Possibilité d'un T2 en zone B2 ou studio en zone B1
4.000 € 200.000 € Possibilité d'un T3 en zone B2, T2 en zone B1
5.000 € 250.000 € Possibilité T3 en zone B1, T2 en zone A
6.000 € 300.000 € Possibilité T3 en zone A
> 6.000 € >300.000 € Possibilité d'investir en zone A bis

Notons tout d'abord que la zone B2 est amenée à ne plus être éligible à la loi Duflot à partir du 1er juillet 2013. Il convient ensuite de dire que si votre imposition n'est au minimum de 3.000 euros par an, il vous sera difficile de trouver un logement en loi Duflot qui ne soit pas trop cher et qui ne vous fasse pas perdre un potentiel de réduction d'impôt. Au delà de 6.000 euros d'impôt par an, inutile d'investir sur un logement dont le prix de revient dépasse les 300.000 euros, mais vous pourrez facilement bénéficier de tout le potentiel défiscalisant offert par la loi Duflot et d'investir où vous le souhaitez.

Pour ceux dont l'imposition est durablement inférieure à 3.000 euros par an, il existe le dispositif Censi-Bouvard qui permet d'investir dans des résidences avec services (tourisme, étudiants, personnes âgées ou handicapées), de réduire ses impôt et de récupérer la TVA.

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