Loi Duflot

Déclarer ses impôts, revendre ou louer,... Les informations utiles

Les villes où investir en loi Duflot en 2013

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Comment allier rendement locatif et parfait emplacement pour réaliser le meilleur investissement possible en loi Duflot en 2013 ? Des concessions sont souvent à faire pour privilégier l'emplacement (pas uniquement la ville elle-même, mais aussi le quartier voire la rue dans la ville), sans sacrifier le montant du loyer qu'on pourra retirer de la location de son logement Duflot. Car bien souvent plus le risque est faible, plus le rendement locatif l'est aussi. Nous avons donc fait un sélection de villes qui doivent optimiser l'achat d'un bien en loi Duflot en 2013, en tenant compte à la fois du prix de revient au mètre carré et du loyer applicable dans l'ancien. En effet, le marché de l'ancien est assez révélateur du marché immobilier en général, s'il est dynamique et rentable. Certes, d'autres villes que celles que nous proposons restent très attractives pour un achat Duflot, en particulier les communes dans les agglomération des zone A bis, zone A, ou celles de la zone B1 de part leur taille qui fait qu'il y a toujours des quartiers intéressants.

Cinq bonnes raisons de réaliser un investissement Duflot en 2013

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Investir dans la Pierre reste une façon privilégiée de se constituer un patrimoine que l'on pourra transmettre le jour venu à ses ayants droit. Il s'agit donc là d'une des premières bonnes raisons de considérer l'investissement en loi Duflot en 2013. Mais parmi les autres bonnes raisons de faire appel à ce dispositif, arrive naturellement la préparation et la sécurisation de la retraite. Nombre de jeunes pas encore propriétaires de leur résidence principale n'hésitent pas à considérer l'investissement locatif comme un placement pour leur retraite, en particulier parce que l'immobilier se valorise sur des tendances longues, et qu'il peut être acheté à crédit, voire sans apport. D'autant que même si sa valeur vénale venait à baisser, il peut continuer à produire des loyers et donc des revenus complémentaires. Parmi les bonnes raisons d'investir en loi Duflot en 2013, on retrouve également le rendement locatif et sa revalorisation dans le temps.

Achetez au bon prix votre logement en loi Duflot en 2013

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Quoi de plus normal que de pouvoir comparer les prix au mètres carré des logements neufs région par région pour s'assurer que l'investissement en loi Duflot que l'on va réaliser soit fait dans les meilleures conditions ? Certes, le prix au mètre carré n'est pas la seule indication à retenir, en particulier du fait des disparités possibles en fonction de l'emplacement des programmes, mais aussi des prestations et finitions apportées par le promoteur / constructeur. Les valeurs publiées par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dans son observatoire du 14 janvier 2013 "les chiffres du logement neuf - Bilan 2012" sont particulièrement utiles et significatives. En effet, l'observatoire de la FPI couvre environ 82% du marché du logement neuf. Voyons ci-après les prix au mètre carré constatés pour toute l'année 2012, et comment vous pouvez les utiliser avant de vous lancer dans l'achat d'un logement en loi Duflot en 2013.

Les avantages de la loi Duflot Outre-Mer

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Partie intégrante de la loi Duflot, l'investissement locatif Outre-Mer offre des avantages importants, notamment quant au taux de réduction d'impôt applicable. Si ce taux atteint 18% pour les investissements en métropole, il grimpe à 29% pour ceux réalisés dans les DOM-TOM dans le cadre du dispositif Duflot.

Tous les départements des DOM sont éligibles à la loi Duflot Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) et parmi les TOM on retrouve Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna. A noter que pour les investissements réalisés à Mayotte, le respect du niveau de performance énergétique global n'est pas une obligation. S'agissant du respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, notez que les DOM et les TOM sont situés en zone B1.

Les marchés locatifs de la loi Duflot

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Parmi les questions qui reviennent fréquemment au sujet de la loi Duflot, on retrouve celles liées aux villes et communes éligibles au nouveau dispositif d'investissement locatif applicable depuis le 1er janvier 2013, et dans le prolongement, les attentes vis-à-vis des marchés locatifs concernés. Il est vrai que si le gouvernement à voulu insister sur un certain caractère "social" de la loi Duflot, on se rend compte que dans les fait les plafonds de loyers applicables, compte tenu du coefficient multiplicateur, ne sont pas si sociaux que cela (voir notre article sur le sujet), et que les plafonds de ressources applicables aux locataires restent très largement accessibles à plus de 80% de la population. Un des grands changements majeurs entre loi Duflot et loi Scellier reste le zonage qui va se restreindre, à partir du 1er juillet 2013, aux communes des zones A bis, A, et B1, celles précisément ayant les populations les plus importantes et donc les marchés locatifs les plus dynamiques.

La déduction spécifique de 30% n'est plus applicable en loi Duflot en 2013

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Avec la loi Scellier intermédiaire, il était possible de bénéficier d'un avantage très intéressant pour les investissements réalisés dans le secteurs intermédiaire, à savoir l'application d'une déduction spécifique de 30% sur les loyers à déclarer tous les ans. Avec le dispositif Duflot, qui se veut pourtant plus "social" que le Scellier intermédiaire, cette possibilité de minorer son revenu foncier taxable à disparu... D'un point de vue pratique, comment cela fonctionnait-il ? Comment se matérialisait cette déduction spécifique ? En quoi cela représentait-il un avantage considérable d'un point de vue fiscal ? Sachant que la déduction spécifique n'est pas censé couvrir des frais, mais se cumuler avec la déduction des frais réels autorisés.

Calcul du plafond de loyers applicable en loi Duflot

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Les plafonds de loyers applicables pour les baux conclus en 2013 en loi Duflot ont été publiés et sont effectivement bien inférieurs à ce qui était pratiqué en loi Scellier. Sauf qu'il ne sont pas applicables tel quel par la simple multiplication du plafond indiqué dans une zone donnée par la surface habitable du logement. En effet, il conviendra de tenir compte du coefficient multiplicateur dont la formule est 0,7 + 19/S ou S est la surface habitable du logement. Ce qui permet dans de nombreux cas d'augmenter de façon importante le plafond de loyer Duflot applicable, en particulier pour les logements dont la surface habitable se situe entre 38 et 63 m².

Rappelons ici, avant de passer à un exemple concret de calcul de plafond de loyer, que la surface habitable du logement dont il faut tenir compte en loi Duflot correspond à la surface principale du logement augmentée, dans la limite de 8 m², de la surface de ses annexes (balcon, loggia, cellier, cave, grenier, etc.).

Demande d'exonération temporaire de taxe foncière en loi Duflot

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

L'investissement en loi Duflot porte sur des logements neufs et à cet égard il est possible de bénéficier pendant deux ans d'une exonération temporaire de taxe foncière bâtie. Pour obtenir le bénéfice de cette exonération, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques (service des impôts des particuliers ou centre des impôts fonciers) dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction ou la réalisation définitive du changement de consistance ou d’affectation (cas de ceux qui réhabilitent un logement ancien ou qui transforment un local en logement d'habitation). L’exonération s’applique à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle de l’achèvement de la construction. De plus, l’exonération sera totale si votre immeuble est affecté à l’habitation, que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire.

Loi Duflot sur le logement : pas si sociale que ça sur les petites surfaces

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Annoncée comme une mesure importante du gouvernement avec comme objectif la construction de 500.000 logements neufs par an, la loi Duflot se veut cependant plus "sociale" que la loi Scellier à laquelle elle succède. Du moins, dans l'esprit. En effet, il a été annoncée depuis son lancement, que cette nouvelle loi Duflot allait imposer des plafonds de loyers inférieurs de 20% aux loyers de marché. Mais comme nous allons le voir ci-après, le caractère "social" des plafonds de loyers peut être annulé par l'application d'un coefficient multiplicateur corrigeant ces 20% entre loyer de marché et plafond applicable.

Les plafonds de loyers applicables par zone pour les baux conclus en 2013 ont été publiés dans un décret du 29 décembre 2012 (voir notre article sur Les plafonds de loyers et de ressources officiels de loi Duflot 2013 sont publiés). Nous vous les redonnons ci-après pour information :

Plafonds de loyers loi Duflot 2013 (montant hors charges)
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,52 €/m² 12,27 €/m² 9,88 €/m² 8,59 €/m²

Il s'avère cependant que le calcul du plafond de loyer applicable fait intervenir un coefficient multiplicateur (correcteur), basé sur la surface du logement. Cet indice peut être retenu dans la limite de 1,2 soit... 20% de plus que les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessus !!!

Report de la réduction d'impôt non utilisée : pas possible en loi Duflot

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Parmi les avantages qui prévalaient avec la loi Scellier, on retrouvait la possibilité de reporter la fraction de la réduction d'impôt non imputée une année donnée, sur l'impôt des 6 années suivantes. Cette possibilité de report n'est plus possible avec la loi Duflot. En clair, de quoi s'agissait-il ? Chaque année, l'investissement locatif Scellier permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt (c'est exactement le même mécanisme avec la loi Duflot, seul le taux de la réduction d'impôt change en passant de 13% à 18%). Si la réduction d'impôt obtenue grâce au logement était supérieure à l'impôt du contribuable une année donnée, et bien la différence (l'excédent de réduction d'impôt) pouvait être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes. Histoire de faire en sorte que le bénéfice fiscal ne soit pas perdu, même si l'imposition du propriétaire devait, à un moment donné, diminuer suffisamment pour devenir inférieure à la réduction d'impôt octroyée.

Cumul du déficit foncier et de la réduction d'impôt Duflot

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Les revenus tirés de la location d'un logement en loi Duflot se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi chaque année, au moment de la déclaration des revenus, il conviendra de déclarer les loyers perçus l'année précédente de la location du logement Duflot, mes aussi les frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt payés cette année là. La déclaration est à établir sur le formulaire 2044 : la somme des loyers perçus d'un côté, les frais et charges (assurances du logement, charges de copropriétés, travaux d'entretien ou d'amélioration, etc), la taxe foncière et les intérêts d'emprunt (intérêts à proprement parlé, l'assurance du prêt, les frais de dossier bancaire et la garantie de prêt) de l'autre. Si le bilan (loyers mois intérêts d'emprunt moins frais, charges et taxes) est négatif, il s'agit d'un déficit foncier, sinon c'est un bénéfice foncier. En cas de déficit, ce dernier vient diminuer le revenu imposable du contribuable propriétaire du logement Duflot.

L'indice de Référence des Loyers (IRL) en hausse de 1,88%

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

A peine les plafonds de loyers officiels en loi Duflot pour 2013 publiés, l'INSEE publie à son tour le 11 janvier 2013 son Indice de Référence des Loyers (IRL) qui sert de base à l'indexation des loyers d'habitation. Il est en hausse de 1,88% sur un an au 4ème trimestre 2012 et il atteint la valeur de 123,97 (valeur 100 au 4ème trimestre 1998). Cet indice est calculé en fonction de l'inflation, hors loyers et hors tabac.

Cette hausse va permettre aux propriétaires bailleurs d'augmenter leur loyer d'autant (à date anniversaire du bail). Sur une tendance longue, la valeur de l'IRL se situe aux alentours de 1,5% de hausse annuelle, ce qui permet d'anticiper, pour tous ceux qui achètent un logement Duflot, une revalorisation positive des loyers applicables pour leur logement. Au delà de ce facteur positif, le choix de l'indice de revalorisation des loyers peut s'avérer important lors de la génération des simulations d'investissement en loi Duflot éditées par les cabinets de gestion de patrimoine ou autres organismes commercialisant des biens immobiliers éligibles à la loi Duflot (banques, agences immobilières, conseillers indépendants, etc).

Réduction d'impôt Duflot : la base doublement plafonnée

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Les modalités de calcul de la réduction d'impôt en loi Duflot son en définitive assez proches de celles de la loi Scellier à laquelle est succède : l'application d'un taux de réduction d'impôt (18% en loi Duflot) sur le prix de revient du logement (prix de son acquisition majoré des frais de notaire).

Cependant, le prix de revient du logement (ou "des logements", et au maximum 2 logements Duflots achetés la même année, voir notre article sur le sujet), qui sert de base au calcul de la réduction d'impôt, n'est retenu que dans la limite de 300.000 €. De sorte que la réduction d'impôt annuelle maximale octroyée ne puisse dépasser le montant de 300.000 € x 18% divisé par 9 ans égale 6.000 €/an. Mais le prix de revient du logement est également plafonné en fonction de sa surface.

Acheter 2 logements en loi Duflot en 2013, c'est possible !

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

C'est une des évolutions importantes que permet le passage de la loi Scellier à la loi Duflot : la possibilité d'acheter la même année, à partir du 1er janvier 2013, deux logements éligibles et permettant de bénéficier de la réduction d'impôt. Cette possibilité n'est pas dénuée d'intérêt, car elle permet dans certains cas d'optimiser son investissement immobilier locatif Duflot défiscalisant. En effet, les rapports locatifs sur les petites surfaces, et bien qu'il faille tenir des plafonds de loyers à respecter en loi Duflot, sont généralement plus élevés que sur les grandes. Elle permet de plus de diversifier les risques car acheter deux "petits" logements dans deux communes différentes (ou dans deux quartiers différents au sein d'une même ville, ou dans deux régions différentes) plutôt qu'un "plus grand" dans une même ville permet de moins subir les aléas du marché immobilier de cette même commune Elle permet par ailleurs de gérer différemment la revente à terme, en choisissant de revendre un seul des deux, soit pour des raisons purement financières, soit pour des raisons affectives si on souhaite en conserver un pour son utilisation personnelle. Elle permet enfin, dans le cas où la livraison des logements s'étale sur des années différentes, de gérer une forme de décalage pour le bénéfice de la réduction d'impôt Duflot (un logement permettant de défiscaliser immédiatement par exemple, et l'autre en décalage 2 ans après).

Les plafonds de loyers et ressources officiels de la loi Duflot 2013 sont disponibles

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Dans son communiqué de presse du 28 décembre 2012, le Ministère de l'Egalité des territoires et du Logement a communiqué les plafonds officiels de loyers et de ressources des locataires qu'il faudra de respecter pour un investissement en loi Duflot en 2013. Ces plafonds ont été confirmés par décret. Télécharger ici le décret officiel n°2012-1532 de la loi Duflot du 29/12/2012.

Il convient de rappeler que la zone C reste totalement exclue du dispositif Duflot, et que la zone B2 ne sera éligible que pour les achats réalisés jusqu'au 30 juin 2013. A partir du 1er juillet 2013, la zone B2 ne bénéficiera donc plus de la loi Duflot.

Les plafonds officiels de loyers à respecter en 2013 par zone locative en loi Duflot seront donc les suivants :

Plafonds de loyers loi Duflot 2013 (montant hors charges)
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,52 €/m² 12,27 €/m² 9,88 €/m² 8,59 €/m²

S'agissant des plafonds de ressources des locataires à respecter pour un bail locatif signé en 2013 et respectant les modalités de la loi Duflot, ils sont les suivants. A noter que les chiffres indiqués correspondent au revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (par exemple 2011 pour un location en 2013) :

Adoption de la loi Duflot sur le logement social

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

C'était une des mesures phares annoncées par Cécile Duflot : l'augmentation de la part de logements sociaux dans l'ensemble des communes de France. La loi Duflot sur le logement social vient donc d'être définitivement adoptée le 18 décembre 2012 par l'assemblée nationale. Le texte prévoit le relèvement à 25% (au lieu de 20% actuellement) la part de logements sociaux que les communes de plus de 3.500 habitants devront respectée. Pour l'Ile-deFrance, elle concernera les communes de plus de 1.500 habitants. La loi Duflot sur le logement social inclut d'autres dispositions, notamment la durée à partir de laquelle un logement sera considéré comme vacant : elle est abaissée à 12 mois (au lieu de 18 actuellement), autorisant sa taxation ou sa réquisition à la fin de cette période. De plus, les propriétaires de logements inoccupés devront réaliser des travaux et louer leur bien dans un délais de 24 mois avant que la procédure de réquisition puisse être lancée.

Loi Duflot : l'observatoire des loyers est lancé

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Annoncé depuis plusieurs mois déjà, l'observatoire des loyers est enfin lancé par Cécile Duflot depuis le 14/12/2012. Sa vocation est avant tout de pouvoir "disposer de données fiables sur les loyers, ce qui permettra d'agir pour mieux les modérer et faire baisser leur niveau". Pour la mise en place de cet observatoire début 2013, 17 communes pilotes ont été définies : Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Toulouse, Alençon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Bayonne, Toulon/Saint-Raphaël, Nice, Saint-Étienne, Strasbourg, Lille et dans les DOM: Fort de France et Saint-Denis de la Réunion. L'ensemble du territoire national sera ainsi progressivement couvert d'ici la fin de l'année 2013.

La vocation de l'observatoire des loyers est également d'offrir un moyen "officiel" de définir les loyers de marché et ainsi de pouvoir faire respecter l'engagement de louer à un tarif inférieur de 20% à tous ceux qui achèteront un logement neuf en loi Duflot à partir du 1er janvier 2013.

Fonctionnement de la loi Duflot 2013

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Les modalités de fonctionnement de la loi Duflot 2013 ont été précisées dans le texte du Projet de Loi de Finances pour 2013 adopté par l'Assemblée Nationale le 15/11/2012 (dit "petite loi"). Si le dispositif Duflot présente de nombreuses similitudes avec la loi Scellier qu'elle remplace, il présente de nombreuses particularités que nous vous présentons ci-après. Le taux de la réduction d'impôt Duflot sera porté à 18% du prix de revient du logement situé en métropole (retenu dans la limite de 300.000 euros et d'un plafond fixé en fonction de la surface du logement), et jusqu'à 29% pour un logement situé dans les DOM-TOM. La réduction d'impôt Duflot sera étalée sur 9 ans équitablement. Nouveauté : il sera possible d'acquérir, la même année, 2 logements Duflot, mais le plafond de 300.000 euros pour le prix de revient cumulé des logements restera applicable.

La loi Duflot sera régie par l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts, et s'appliquera aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent (ou font construire, réhabilitent, transforment) un logement neuf entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Ils devront s'engager à louer ce logement, nu (non meublé), pendant une période minimale de 9 ans. L'achat en SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés sera également possible, de même que l'achat en indivision. Pour les logements achetés en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou "sur plan"), l'achèvement devra intervenir dans les 30 mois suivant la date d'ouverture de chantier. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant ne sera pas autorisée (alors que la location à un ascendant/descendant était possible avec la loi Scellier "classique").

Loi Duflot : le guide de la loi Duflot en téléchargement sur notre site

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

Nous mettons à votre disposition des précisions utiles sur les modalités de fonctionnement de la loi Duflot 2013, en fonction des dernières informations obtenues dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013 : téléchargez gratuitement dès maintenant notre Guide de la loi Duflot 2013.

En synthèse : le taux de la réduction d'impôt est confirmé à 18% du prix de revient du logement (retenu dans la limite de 300.000 €) et la réduction d'impôt Duflot sera étalée sur 9 ans équitablement. Seules les plus grandes villes de France seront éligibles (celles dont la population dépasse les 250.000 habitants, classées dans les zones A, A bis et B1). Seuls les logements respectant la norme énergétique RT2012 ou BBC 2005 pourront bénéficier de la loi Duflot. Le logement devra être loué à un loyer plafonné à 80% du loyer de marché constaté dans le commune où il se situe.

Loi Duflot : l'exclusion de la zone B2 problématique pour les promoteurs

écrit par E. MOTA. publié dans Actualités Impôts Loi Duflot

La loi Duflot prévoit dans le projet de loi de finances pour 2013 que la zone B2 ne soit pas éligible, et que seules certaines communes de cette zone puissent devenir éligible sur demande des Préfets et validation par la Ministre du Logement, Cécile Duflot. En clair, seules les plus grandes villes de France et leur agglomération pourraient bénéficier du dispositif Duflot (celles dont la population dépasse les 250.000 habitants) alors que pour toutes les autres, plus aucune incitation fiscale à l'investissement locatif ! Cette situation est problématique à deux égards pour les promoteurs en particulier: d'abord, pour les programmes dont la commercialisation a débuté en cette fin d'année 2012, ensuite pour le lancement de futurs programmes.

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